Immobili pubblici inutilizzati, da patrimonio dimenticato a risorsa per le città: l’esempio di Matera e le esperienze in Italia

Recuperare gli edifici pubblici abbandonati o sottoutilizzati significa restituire spazi alla collettività, rispondere a nuovi bisogni sociali e culturali e ridurre il consumo di suolo. Da Matera a Modena, da Rieti a Firenze, si moltiplicano i progetti che puntano a trasformare il patrimonio immobiliare pubblico in una leva per la rigenerazione urbana.

Edifici storici, ex caserme, conventi, scuole, uffici, strutture amministrative e complessi industriali dismessi. Le città italiane custodiscono un patrimonio immobiliare pubblico spesso caratterizzato da un utilizzo parziale, da anni di abbandono o da una progressiva perdita della funzione originaria.

Si tratta di immobili che, in molti casi, occupano posizioni strategiche all’interno dei centri urbani, rappresentano una parte importante della memoria storica e architettonica dei territori, e dispongono di spazi e potenzialità che potrebbero essere messi al servizio delle comunità.

Lasciare questi edifici inutilizzati non significa soltanto rinunciare a una risorsa economica. Il mancato utilizzo comporta spesso costi di manutenzione e gestione, favorisce il degrado degli immobili e delle aree circostanti e contribuisce alla formazione di vuoti urbani che possono compromettere la vitalità di interi quartieri.

Il tema assume un’importanza ancora maggiore in una fase in cui le città sono chiamate a ripensare i propri modelli di sviluppo: aumentano le esigenze abitative, cresce la domanda di servizi sociali e culturali, si cercano nuovi spazi per la ricerca, la formazione e l’innovazione e diventa sempre più urgente limitare il consumo di nuovo suolo.

In questo scenario, il recupero del patrimonio pubblico esistente rappresenta una delle strade più interessanti per coniugare sostenibilità e sviluppo. Riutilizzare un edificio già costruito, anziché realizzarne uno nuovo, permette infatti di valorizzare le risorse disponibili, contenere l’espansione urbana e restituire funzioni a luoghi che rischierebbero altrimenti di rimanere estranei alla vita della città.

La sfida, tuttavia, non consiste semplicemente nel restaurare gli immobili, ma nell’individuare destinazioni capaci di rispondere ai bisogni reali del territorio. Un edificio pubblico recuperato acquista valore quando torna a essere uno spazio vissuto, accessibile e utile: un luogo per la cultura, la ricerca, l’abitare, i servizi di prossimità o le attività sociali.

Matera, undici immobili per una nuova strategia di rigenerazione urbana

È in questa prospettiva che si inserisce il Piano Città degli immobili pubblici sottoscritto a Matera il 29 ottobre 2026.

L’accordo coinvolge il Consiglio Nazionale delle Ricerche (CNR), l’Agenzia del Demanio, la Regione Basilicata, il Comune di Matera e il Centro Euro-Mediterraneo sui Cambiamenti Climatici (CMCC). L’obiettivo è costruire una strategia condivisa per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, integrando il recupero degli edifici con le politiche di sviluppo urbano, culturale e ambientale.

Il Piano individua un primo portafoglio di undici immobili: sei di proprietà dello Stato, due della Regione Basilicata, due del Comune di Matera e uno in proprietà mista Stato-Comune.

Non si tratta di interventi isolati, ma di un programma che guarda alla città nel suo complesso. Uno degli obiettivi principali è ricucire il rapporto tra i Sassi, il centro storico e i quartieri periferici, rafforzando le funzioni culturali e residenziali del centro e, contemporaneamente, promuovendo nuovi servizi e opportunità nei quartieri di espansione.

Tra gli interventi più significativi figurano tre progetti pilota.

Il primo riguarda l’ex Complesso Conventuale di Sant’Agostino, destinato a diventare un nuovo polo culturale, con spazi per la consultazione pubblica del patrimonio documentale, la fruizione degli ambienti ipogei e il recupero dei giardini terrazzati per attività culturali, espositive e didattiche.

Il secondo interessa il Compendio Rione Sassi, dove il completamento del trasferimento in concessione gratuita al Comune delle unità immobiliari ancora inutilizzate punta a favorire nuove forme di residenzialità, ricettività diffusa e servizi.

Il terzo progetto riguarda l’ex Complesso di Santa Lucia e Agata alla Civita, nel cuore dei Sassi, che dovrebbe diventare una Casa UNESCO, con residenze e spazi di studio destinati a studiosi e ricercatori impegnati nella tutela e nella valorizzazione del patrimonio mondiale.

Il Piano comprende anche altri immobili con potenzialità importanti: l’ex Scuola Media Alessandro Volta, che potrebbe ospitare laboratori, aule didattiche e spazi espositivi in collegamento con il Museo Archeologico Nazionale Domenico Ridola; l’ex Convitto E. Duni, per il quale si prospettano funzioni di social housing, servizi di prossimità e attività formative; e l’ala est dell’ex Genio Civile, che potrebbe accogliere una biblioteca pubblica.

Particolare attenzione viene riservata anche all’innovazione tecnologica e alla sostenibilità ambientale. Il Centro Interdipartimentale Scienza delle Città del CNR contribuirà alle attività attraverso strumenti di diagnostica HBIM (Heritage Building Information Modeling), sensoristica e Gemello Digitale, applicati agli edifici pubblici per migliorarne la conoscenza, la gestione e la trasformazione. Il CMCC affiancherà invece il percorso sul versante della resilienza climatica e dell’adattamento degli edifici ai cambiamenti climatici.

Il caso di Matera mostra quindi come la valorizzazione del patrimonio pubblico possa diventare parte integrante di una strategia urbana più ampia, nella quale tutela storica, innovazione, servizi e qualità ambientale procedono insieme.

Non solo Matera: le altre esperienze italiane

Quello di Matera non è un caso isolato. Negli ultimi anni l’Agenzia del Demanio ha promosso in diverse città italiane i cosiddetti Piani Città degli immobili pubblici, strumenti di collaborazione tra amministrazioni centrali, enti locali e altri soggetti istituzionali per individuare nuove destinazioni d’uso per gli immobili pubblici.

L’approccio è quello di superare la gestione dei singoli edifici per costruire una visione complessiva del patrimonio, mettendolo in relazione con le strategie di sviluppo e con le necessità delle comunità.

In Emilia-Romagna, ad esempio, la città di Modena ha sottoscritto il proprio Piano Città insieme all’Agenzia del Demanio e al Ministero della Cultura puntando a valorizzare gli immobili pubblici poco utilizzati o non adeguatamente sfruttati: l’obiettivo è trasformare il patrimonio immobiliare in una risorsa per la crescita economica, sociale e culturale, in linea conle esigenze delle istituzioni e dei cittadini

Il Piano Città di Rieti sottoscritto nel dicembre 2025 con Agenzia del Demanio, Comune, Regione, Invimit SGR e la struttura commissariale per la ricostruzione post-sisma 2016, punta a restituire alla collettività spazi come l’ex Carcere di Santa Scolastica, l’Istituto Strampelli, l’ex Zuccherificio, l’ex SNIA Viscosa, l’ex Montedison e l’ex Mattatoio comunale, attraverso un mix di funzioni culturali, sociali, produttive e di servizio. Una particolare attenzione è rivolta anche al rafforzamento della presenza universitaria e all’attrattività della città per i giovani

Nel maggio 2026 anche Firenze ha sottoscritto il proprio Piano Città: in questo caso, la valorizzazione degli immobili pubblici presta particolare attenzione alla formazione universitaria, alla ricerca scientifica, all’innovazione tecnologica, all’housing universitario e alla tutela del patrimonio storico-culturale. È un esempio significativo di come il riuso degli edifici pubblici possa contribuire anche a rispondere alla domanda di alloggi e servizi per studenti e ricercatori, oltre che a rafforzare il sistema culturale cittadino.

Un’altra esperienza interessante è quella avviata dal Comune di Milano nell’aprile 2026, con la presentazione di una strategia per il recupero di venti immobili comunali oggi in disuso e non accessibili. L’amministrazione ha promosso una chiamata aperta alla società civile, ai soggetti pubblici e agli operatori privati, con l’intento di raccogliere proposte per restituire alla collettività edifici e luoghi significativi per la storia e l’identità milanese. Il progetto punta a coinvolgere direttamente la città nella definizione delle future destinazioni d’uso, riconoscendo il valore pubblico di questi beni e le opportunità che possono generare.

Le esperienze citate si inseriscono in un percorso più ampio che vede l’Agenzia del Demanio impegnata nella costruzione di una strategia nazionale per la valorizzazione degli immobili pubblici.

I Piani Città rappresentano uno degli strumenti di questo percorso: attraverso accordi con gli enti territoriali, consentono di individuare le destinazioni più appropriate per gli immobili, considerando non soltanto le caratteristiche dei singoli edifici, ma anche il contesto urbano, le esigenze dei cittadini e le prospettive di sviluppo dei territori.

La vera sfida è restituire gli immobili alla collettività: la valorizzazione del patrimonio pubblico appare cioè come una scelta di politica urbana, che riguarda il modo in cui le città utilizzano le proprie risorse e costruiscono il proprio futuro.